Resposta direta: a construtora pode usar um prazo de tolerância de até 180 dias além da data contratual (art. 43-A da Lei 4.591/64). Ultrapassado esse prazo, o comprador escolhe entre rescindir o contrato e receber de volta tudo o que pagou, com correção e em parcela única em até 60 dias, ou manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, até a entrega das chaves.
Como contar o prazo corretamente
Três datas importam e costumam ser confundidas:
- Data contratual de entrega — a que consta do contrato.
- Fim da tolerância — até 180 dias corridos depois, se o contrato previr expressamente.
- Entrega efetiva — que a jurisprudência majoritária considera como a entrega das chaves, e não a expedição do habite-se.
Esse último ponto é decisivo. Muitas construtoras alegam ter cumprido o prazo porque obtiveram o habite-se, mas mantêm o comprador sem acesso ao imóvel por meses. O atraso, para fins de indenização, corre até a entrega real.
A indenização de 1% e o que ela cobre
A indenização legal de 1% ao mês sobre o valor pago tem natureza de compensação pelo período de privação do bem — em regra, dispensa a prova do prejuízo. Ela substitui, na maior parte dos casos, a antiga discussão sobre lucros cessantes e aluguel de mercado.
Além dela, é possível discutir danos concretos comprovados: aluguel efetivamente pago no período, mudança, armazenamento de móveis e, em situações graves, dano moral quando a frustração ultrapassa o mero descumprimento contratual.
Se o comprador é quem quer desistir
A Lei 13.786/2018 disciplinou o distrato. Quando a desistência parte do comprador, sem culpa da construtora, o art. 67-A da Lei 4.591/64 permite retenção de:
- até 25% da quantia paga, na regra geral;
- até 50% quando o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação.
Também podem ser descontados comissão de corretagem, impostos, cotas de condomínio e valor pela fruição do imóvel, se já houve posse. Vale conferir no contrato se o empreendimento é afetado — a diferença entre 25% e 50% costuma ser a maior cifra da negociação.
Quando o atraso é da construtora, a retenção não se aplica
É a confusão mais explorada em negociações. Se o descumprimento é da construtora, a rescisão é por culpa dela: o comprador tem direito à devolução integral e corrigida de tudo o que pagou, incluindo a comissão de corretagem, em parcela única, sem retenção percentual.
Cláusulas que costumam cair
- Tolerância superior a 180 dias.
- Devolução parcelada ou condicionada à revenda da unidade.
- Multa por atraso do comprador muito superior à devida pela construtora — a jurisprudência aplica o princípio da equivalência.
- Renúncia antecipada ao direito de indenização por atraso.
- Correção do saldo devedor pelo INCC depois da data prevista de entrega, quando o atraso é da construtora.
Passo a passo
- Localize no contrato a data de entrega e a cláusula de tolerância.
- Verifique se há patrimônio de afetação registrado.
- Reúna todos os comprovantes de pagamento, inclusive corretagem.
- Notifique a construtora por escrito, com prazo e pedido claro.
- Guarde os comprovantes de aluguel e demais gastos do período.
- Não assine aditivo prorrogando prazo sem avaliar o que está renunciando.
Perguntas frequentes
A construtora pode alegar chuva, pandemia ou falta de material?
Pode alegar, mas dificilmente convence. Esses fatores são considerados risco ordinário da atividade e, além disso, já estão contemplados no prazo de tolerância de 180 dias.
O habite-se saiu, mas não recebi as chaves. Conta como entrega?
A jurisprudência majoritária considera a entrega das chaves como marco final do atraso, justamente para evitar que o comprador fique sem acesso ao imóvel que já pagou.
Posso pedir indenização e continuar com o imóvel?
Pode. Manter o contrato e cobrar 1% ao mês sobre o valor pago é a opção mais escolhida por quem realmente quer morar no imóvel.
Assinei aditivo prorrogando o prazo. Perdi o direito?
Não necessariamente. Aditivos assinados sob pressão, sem contrapartida e sem informação clara sobre a renúncia podem ser questionados.
Qual o prazo para reclamar?
Em regra, aplica-se o prazo de dez anos do art. 205 do Código Civil para pretensões contratuais, contado do descumprimento. Ainda assim, agir cedo aumenta muito a chance de acordo.
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