Direito Imobiliário e Condomínios
Usucapião de imóvel em cartório ou na Justiça
Usucapião é o reconhecimento de que quem possui um imóvel como dono, pelo tempo que a lei exige, sem interrupção e sem oposição, passou a ser o proprietário. O prazo vai de 2 a 15 anos, conforme o caso: 15 anos em regra, 10 se a pessoa mora no imóvel ou o tornou produtivo, 5 para o imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia por quem não tem outro. Sem oposição, dá para fazer direto no cartório de registro de imóveis; havendo impugnação, o caminho é a Justiça. Imóvel público não pode ser usucapido.
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Isso aconteceu com você?
- Você está no imóvel há anos, paga o IPTU, mas ele nunca passou para o seu nome
- Você comprou por contrato particular, e a escritura nunca foi feita porque o vendedor sumiu ou faleceu
- O ex-cônjuge ou ex-companheiro saiu de casa e deixou com você o imóvel que era do casal
- O antigo dono e os vizinhos não se opõem, e você quer resolver em cartório, sem processo
- Alguém contesta a sua posse e o caso precisa ir à Justiça
- Você não sabe se o terreno onde está é público ou particular
Como resolvemos
- 01
Qual usucapião cabe
Há quanto tempo você está no imóvel, como ele chegou até você, o tamanho da área, se você tem outro imóvel e se o terreno é particular. É isso que define o prazo e se a usucapião é possível.
- 02
Prova da posse
Carnês de IPTU, contas, contratos, recibos e testemunhas, além da planta e do memorial descritivo feitos por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica.
- 03
Cartório ou Justiça
Sem oposição, ata notarial no tabelionato e pedido no registro de imóveis da comarca. Havendo impugnação, ação no foro onde está o imóvel, com a citação dos confinantes e edital.
- 04
Registro em seu nome
Reconhecida a usucapião, pelo registrador ou pelo juiz, a aquisição é registrada e o imóvel passa para o seu nome na matrícula, que pode ser aberta se ainda não existir.
O que diz a lei
Código Civil · art. 1.238
Usucapião extraordinária em 15 anos de posse sem interrupção nem oposição, sem precisar de título nem de boa-fé; 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou nele fez obras ou serviços produtivos. Ler a norma
Código Civil · art. 1.242
Usucapião ordinária em 10 anos de posse com justo título e boa-fé; 5 anos se o imóvel foi comprado com base em registro depois cancelado e o possuidor mora nele ou fez investimentos de interesse social e econômico. Ler a norma
Constituição Federal e Código Civil · CF, art. 183; CC, art. 1.240
Usucapião especial urbana em 5 anos, para área urbana de até 250 m² usada como moradia por quem não é dono de outro imóvel, reconhecida uma única vez à mesma pessoa. Ler a norma
Código Civil · art. 1.240-A
Usucapião familiar em 2 anos de posse direta e exclusiva do imóvel urbano de até 250 m² dividido com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usado como moradia, por quem não tem outro imóvel. Ler a norma
Constituição Federal e Código Civil · CF, art. 191; CC, art. 1.239
Usucapião especial rural em 5 anos, para área rural de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou da família, que nela mora. Ler a norma
Código Civil · art. 1.243
Soma da posse dos antecessores à do possuidor atual para completar o prazo, se todas forem contínuas e pacíficas. Ler a norma
Constituição Federal · arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único
Imóveis públicos não são adquiridos por usucapião. Ler a norma
Lei nº 6.015/1973 · art. 216-A
Usucapião extrajudicial no registro de imóveis da comarca do imóvel, pedida por advogado, com ata notarial, planta e memorial descritivo com responsabilidade técnica, certidões e prova da posse; o silêncio de quem é notificado vale como concordância, e a impugnação justificada leva o caso ao juiz. Ler a norma
Código de Processo Civil · arts. 47, 246, § 3º, e 259, I
Ação de usucapião no foro onde está o imóvel, com citação pessoal dos confinantes, dispensada quando o imóvel é unidade de condomínio, e publicação de edital. Ler a norma
Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) · arts. 10 e 13
Usucapião coletiva de núcleos urbanos informais com mais de cinco anos, quando a área total dividida pelo número de possuidores fica abaixo de 250 m²; a usucapião especial urbana pode ser alegada como defesa. Ler a norma
Perguntas frequentes
Quanto tempo preciso estar no imóvel?
Depende do tipo. Em regra, 15 anos; 10 se você mora nele ou o tornou produtivo. Com justo título e boa-fé, 10 anos, ou 5 em hipóteses específicas. No imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia por quem não tem outro, 5 anos. E 2 anos na usucapião familiar, quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar.
Posso somar o tempo de quem estava no imóvel antes de mim?
Pode. A lei permite acrescentar à sua a posse dos antecessores, desde que todas tenham sido contínuas e pacíficas. Na usucapião com justo título, a posse deles também precisa ter título e boa-fé.
Dá para fazer em cartório, sem processo?
Dá. O pedido é feito por advogado no registro de imóveis da comarca onde está o imóvel, com ata notarial lavrada pelo tabelião sobre o tempo de posse, planta e memorial descritivo, certidões negativas e os documentos que provam a posse. O registrador avisa a União, o Distrito Federal ou o estado e o município, e publica edital.
E se o antigo dono ou um vizinho não assinar a planta?
Ele é notificado para se manifestar em 15 dias, e o silêncio vale como concordância. Se ele impugnar de forma justificada, o registrador envia o caso ao juiz, e o pedido segue como ação. Se o cartório rejeitar o pedido, a ação de usucapião continua possível.
Posso usucapir um imóvel público?
Não. A Constituição proíbe a usucapião de imóveis públicos, na cidade e no campo. Por isso a primeira pergunta, antes de qualquer outra, é de quem é o terreno.
Tenho contrato de compra, mas a escritura nunca foi feita. A usucapião serve?
Pode servir. O contrato ajuda a provar a origem e o tempo da posse, e pode ser o justo título que reduz o prazo para 10 anos. A leitura do caso diz se a usucapião é o caminho mais curto ou se há outro.
Meu ex saiu de casa e deixou o imóvel comigo. Posso ficar com ele inteiro?
Se o imóvel é urbano, tem até 250 m², era dividido com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, e você o usa como moradia há 2 anos, sem interrupção, sem oposição e sem ter outro imóvel, a lei prevê a usucapião familiar da parte dele. Esse direito é reconhecido uma única vez à mesma pessoa.
E se o imóvel for um apartamento em condomínio?
Fica mais simples. Em cartório, basta notificar o síndico, sem precisar do consentimento dos vizinhos; na Justiça, a citação pessoal dos confinantes é dispensada.
O imóvel ainda não está no seu nome?
Conte há quanto tempo está no imóvel, como ele chegou até você e se alguém se opõe para receber uma orientação inicial sobre o caminho.