Construtora atrasou a entrega do imóvel? Direitos
A construtora tem até 180 dias de tolerância para entregar o imóvel. Veja o que fazer e quanto cobrar quando esse prazo passa.
Direito Imobiliário e Condomínios
Atraso na entrega do imóvel comprado na planta
A lei dá à construtora até 180 dias corridos de tolerância além da data prevista no contrato, desde que essa cláusula esteja escrita de forma clara e destacada. Passado esse prazo, sem culpa de quem comprou, a escolha é do comprador: desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, com a multa do contrato, em até 60 dias; ou ficar com o imóvel e receber, na entrega, 1% do valor pago à incorporadora por mês de atraso. As duas saídas não se somam.
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- Custo
- Primeira análise sem cobrançaSe houver caminho, a proposta de honorários vem por escrito, antes de você decidir.
- Resposta
- Em até 1 dia útilEnvie o caso e os documentos pelo WhatsApp, e um advogado responde.
Isso aconteceu com você?
- O prazo do contrato passou, os 180 dias de tolerância também, e a construtora ainda não entregou o imóvel
- A construtora diz que cumpriu o prazo porque saiu o habite-se, mas o imóvel ainda não foi posto à sua disposição
- Você cansou de esperar e quer desfazer o contrato com o dinheiro de volta
- Você quer ficar com o imóvel, mas ser indenizado pelo tempo de atraso
- Você paga aluguel enquanto espera, ou comprou pelo Minha Casa, Minha Vida e continuam cobrando juros de obra
- A construtora propôs um aditivo que prorroga a data de entrega
Como resolvemos
- 01
Leitura do contrato
Data de entrega, cláusula de tolerância, multa prevista para cada lado, quadro-resumo e se a compra é do Minha Casa, Minha Vida. É o contrato que diz desde quando o atraso conta e quanto ele vale.
- 02
Conta do atraso
Do fim da tolerância até o imóvel ser posto à sua disposição, sobre o valor efetivamente pago à incorporadora. Com a conta pronta, você decide entre desfazer o contrato e ficar com o imóvel.
- 03
Notificação e negociação
Pedido por escrito à construtora, com a escolha feita e o valor. Boa parte dos casos termina aqui, em acordo, quando a documentação está organizada.
- 04
Ação judicial
Sem acordo, o pedido vai à Justiça, com os comprovantes de pagamento, o contrato e a prova de que o imóvel não foi entregue no prazo.
O que diz a lei
Lei nº 4.591/1964 · art. 43-A, caput, incluído pela Lei nº 13.786/2018
Tolerância de até 180 dias corridos da data prevista para a conclusão, sem resolução nem penalidade, só se pactuada de forma expressa, clara e destacada. Ler a norma
Lei nº 4.591/1964 · art. 43-A, § 1º
Passada a tolerância sem culpa do comprador, resolução do contrato com devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos da resolução, corrigidos pelo índice do contrato. Ler a norma
Lei nº 4.591/1964 · art. 43-A, §§ 2º e 3º
Sem resolução, indenização ao comprador adimplente de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, pro rata die, corrigida e paga na entrega, que não se cumula com a multa da resolução. Ler a norma
Lei nº 4.591/1964 · art. 35-A, incluído pela Lei nº 13.786/2018
Quadro-resumo no início do contrato, com o prazo final para o habite-se e os efeitos do atraso; se faltar informação e ela não for corrigida em 30 dias, o comprador tem justa causa para rescindir. Ler a norma
STJ, Tema Repetitivo 970 · tese firmada
A multa por atraso fixada em valor equivalente ao aluguel não se soma aos lucros cessantes. Ler a norma
STJ, Tema Repetitivo 971 · tese firmada
No contrato de adesão que só prevê multa contra o comprador, essa multa serve de parâmetro para a indenização pelo atraso da construtora. Ler a norma
STJ, Tema Repetitivo 996 · tese firmada (Minha Casa, Minha Vida)
Prejuízo presumido pelo atraso, com indenização no valor do aluguel de imóvel semelhante até a posse; juros de obra ilícitos depois do prazo; correção do saldo pelo índice da construção substituída pelo IPCA. Ler a norma
Perguntas frequentes
A construtora pode atrasar 180 dias sem pagar nada?
Pode, se o contrato tiver a cláusula de tolerância escrita de forma expressa, clara e destacada. Esse prazo é contado em dias corridos a partir da data prevista para a conclusão. Sem a cláusula, a tolerância não vale.
Quero desistir. Recebo tudo de volta?
Se o atraso passou da tolerância e você não deu causa a ele, sim: todos os valores pagos e a multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos contados da resolução, corrigidos pelo índice do contrato. Não há a retenção que a construtora faz quando é o comprador quem desiste sem motivo.
Quero ficar com o imóvel. Tenho direito a alguma coisa?
A indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculada dia a dia e corrigida, paga na entrega do imóvel. Ela não se soma à multa da resolução, porque uma é para quem desfaz o contrato e a outra para quem fica com o imóvel.
O habite-se saiu, mas eu não recebi o imóvel. O atraso acabou?
O habite-se é o documento público que atesta a conclusão da obra; sozinho, ele não põe o imóvel nas suas mãos. No Minha Casa, Minha Vida, o STJ fixou em tese repetitiva que a indenização corre até a disponibilização da posse direta ao comprador (Tema 996).
Posso cobrar o aluguel que paguei além da multa?
Depende da multa do contrato. Se ela foi fixada em valor equivalente ao aluguel, não se soma aos lucros cessantes (Tema 970 do STJ). Se o contrato só prevê multa para o atraso do comprador, é ela que serve de parâmetro para calcular a indenização pelo atraso da construtora (Tema 971).
Comprei pelo Minha Casa, Minha Vida e continuam cobrando juros de obra. Pode?
Não depois do prazo de entrega, contada a tolerância. O STJ também decidiu que, passado esse prazo, o saldo devedor deixa de ser corrigido pelo índice da construção civil e passa a ser corrigido pelo IPCA, salvo se o IPCA for mais caro para o comprador (Tema 996).
A construtora quer que eu assine um aditivo prorrogando a entrega. Devo assinar?
Leia antes o que muda. Um aditivo pode trocar a data de entrega e, com ela, o momento em que o atraso começa a contar e a indenização começa a correr. Vale pedir a contrapartida por escrito e revisar o texto com advogado antes de assinar.
O contrato não diz o que acontece se a obra atrasar. E agora?
Nos contratos regidos pela Lei nº 13.786/2018, o quadro-resumo precisa trazer o prazo final para o habite-se e os efeitos do atraso. Se faltar essa informação, a construtora tem 30 dias para corrigir o contrato; se não corrigir, o comprador tem justa causa para rescindir.
A construtora passou do prazo?
Conte a data de entrega prevista no contrato, quanto já pagou e se quer ficar com o imóvel para receber uma orientação inicial sobre o caminho.