Guia prático · Direito Imobiliário e Condomínios
Construtora atrasou a entrega do imóvel? Direitos
A lei garante à construtora um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data marcada no contrato (art. 43-A da Lei nº 4.591/1964). Passado esse prazo, quem comprou escolhe entre desistir do contrato e receber de volta tudo o que pagou, corrigido e em parcela única, ou manter o contrato e cobrar 1% do valor pago por mês de atraso, até a entrega das chaves.
Por Dr. Matheus Magalhães JardimOAB/DF 63.256Publicado em · Revisado em
Em resumo
- Tolerância legal
- 180 diasCorridos, além da data contratual, desde que a cláusula esteja prevista de forma clara e destacada.
- Indenização pelo atraso
- 1% ao mêsSobre o valor pago, até a entrega efetiva das chaves, se o comprador optar por manter o contrato.
- Devolução no distrato
- Até 60 diasEm parcela única, quando o comprador opta por desfazer o negócio por atraso da construtora.
Passado o prazo de tolerância, quem comprou o imóvel na planta escolhe entre duas saídas, e a escolha é do comprador, não da construtora.
Como contar o prazo de entrega sem se enganar
Três datas costumam se confundir num contrato de compra de imóvel na planta: a data contratual de entrega, que está escrita no contrato; o fim da tolerância, até 180 dias corridos depois, desde que o contrato preveja essa cláusula de forma clara e destacada; e a entrega efetiva, o momento em que o comprador recebe as chaves e passa a poder usar o imóvel. A diferença entre a segunda e a terceira data é onde nasce a maioria das discussões.
O habite-se não é a entrega do imóvel
Muitas construtoras avisam que cumpriram o prazo porque o habite-se foi expedido, mas mantêm o comprador sem acesso ao imóvel por semanas ou meses. Isso não corresponde ao que os tribunais entendem por entrega.
O TJDFT já decidiu que o direito à indenização por atraso se conta até a data da entrega efetiva das chaves, momento a partir do qual o comprador passa a exercer os poderes de usar e fruir o bem (Acórdão 1956107, Apelação Cível 0708237-19.2024.8.07.0018, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6ª Turma Cível, julgado em 11/12/2024). Na prática, a expedição do habite-se, sozinha, não interrompe a contagem do atraso.
Como o escritório atua: Atraso na entrega do imóvel comprado na planta
Quanto vale a indenização de 1% ao mês
A indenização prevista no art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 tem natureza de compensação pela privação do bem: em regra, dispensa a prova de um prejuízo específico e substitui, na maior parte dos casos, a discussão sobre lucros cessantes.
Além dela, podem ser pedidos danos concretos de outra natureza, como mudança e armazenamento de móveis e, em situações mais graves, dano moral, quando a frustração ultrapassa o mero descumprimento contratual. O aluguel pago na espera depende da multa do contrato: se ela foi fixada em valor equivalente ao aluguel, não se soma a essa reparação (Tema 970 do STJ).
É possível cobrar lucros cessantes além da multa?
Esse foi, por anos, um dos pontos mais discutidos nos processos contra construtoras, até o STJ pacificar o tema em dois julgamentos repetitivos, apreciados pela 2ª Seção em 22 de maio de 2019.
O Tema 970 fixou que a cláusula penal moratória, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta a cumulação com lucros cessantes. O Tema 971 fixou que, no contrato de adesão, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, é ela que deve ser considerada para fixar a indenização pelo inadimplemento do vendedor.
Na prática, os dois se completam. Se o contrato já prevê multa equivalente ao aluguel do imóvel, ela não se soma aos lucros cessantes. E quando a cláusula penal só existe para punir o atraso do comprador, essa mesma cláusula serve de parâmetro para calcular a indenização quando quem atrasa é a construtora. Vale, portanto, revisar o contrato antes de aceitar de imediato o índice de 1% ao mês.
Quero desistir da compra: quanto a construtora pode reter?
A Lei nº 13.786/2018 trata da situação inversa: quando é o comprador quem desiste, sem culpa da construtora. Nesse caso, o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 permite à incorporadora reter até 25% da quantia paga, como regra geral, ou até 50% quando o empreendimento está submetido a patrimônio de afetação.
Também podem ser descontados a comissão de corretagem, os impostos, as cotas de condomínio vencidas e o valor pelo tempo em que o comprador já usou o imóvel, se já havia posse. Vale conferir no contrato se o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação: a diferença entre 25% e 50% costuma ser a maior cifra da negociação de um distrato. Nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, a Justiça costumava fixar a retenção caso a caso, com base no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Se o atraso é da construtora, a retenção não se aplica
Esse é o ponto mais explorado, e mais mal explicado, nas negociações de distrato. A retenção do art. 67-A só existe para proteger a construtora quando é o comprador quem desiste sem motivo dela. Se o descumprimento é da construtora, a resolução do contrato é por culpa dela: o comprador tem direito à devolução integral e corrigida de tudo o que pagou, incluindo a comissão de corretagem, em parcela única e sem qualquer retenção percentual.
Quais cláusulas costumam cair na Justiça
Tolerância superior a 180 dias. Devolução parcelada, ou condicionada à revenda da unidade pela construtora. Multa por atraso do comprador muito superior à devida pela construtora, sem observar o Tema 971. Renúncia antecipada ao direito de indenização por atraso. E correção do saldo devedor pelo INCC depois da data prevista de entrega, quando o atraso é da construtora.
Passo a passo antes de procurar um advogado
Localize no contrato a data de entrega e a cláusula de tolerância. Verifique se há patrimônio de afetação registrado no empreendimento. Reúna todos os comprovantes de pagamento, inclusive da corretagem. Notifique a construtora por escrito, com prazo e pedido claros. Guarde comprovantes de aluguel e de outros gastos do período de espera. E não assine aditivo prorrogando o prazo sem entender o que está sendo renunciado.
A experiência do escritório
O escritório conduziu casos de atraso na entrega de imóveis da Terracap, todos encerrados em acordo. Em disputas desse tipo, a organização da documentação costuma ser o que define se o acordo sai em condições próximas ao que a lei garante.
Perguntas frequentes
A construtora pode alegar chuva, pandemia ou falta de material? Pode alegar, mas dificilmente isso afasta a responsabilidade: esses fatores são risco ordinário da atividade de incorporação e já estão embutidos na tolerância de 180 dias.
O habite-se saiu, mas eu não recebi as chaves. Isso conta como entrega? Não, segundo a jurisprudência do TJDFT. A entrega das chaves é o marco que conta.
Posso pedir indenização e continuar com o imóvel? Pode, e é a opção mais escolhida por quem quer morar no imóvel.
Posso cobrar lucros cessantes além da multa? Depende da multa do contrato. Se ela foi fixada em valor equivalente ao aluguel, não se soma aos lucros cessantes (Tema 970 do STJ).
Assinei um aditivo prorrogando o prazo. Perdi o direito de reclamar? Não necessariamente. Aditivos assinados sob pressão, sem contrapartida e sem informação clara sobre o que estava sendo renunciado podem ser questionados judicialmente.
Qual é o prazo para reclamar do atraso? Em regra, aplica-se o prazo de dez anos do art. 205 do Código Civil, contado do descumprimento.
Fontes oficiais
- Lei nº 4.591/1964, arts. 43-A e 67-A (abre em nova aba)
- Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) (abre em nova aba)
- Código Civil, art. 205 (abre em nova aba)
- STJ, Tema Repetitivo 970 (abre em nova aba)
- STJ, Tema Repetitivo 971 (abre em nova aba)
- TJDFT, Acórdão 1956107, Apelação Cível 0708237-19.2024.8.07.0018 (abre em nova aba)
