O condomínio pode cobrar taxa atrasada do morador?

Pode, e a lei facilita essa cobrança. A dívida de taxa condominial em atraso já nasce como título executivo extrajudicial: o condomínio não precisa de uma ação de cobrança comum, vai direto para a execução.

O que precisa estar em ordem para a cobrança ser válida

Cada condômino tem o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua fração ideal, salvo disposição diferente na convenção (Código Civil, art. 1.336, I). Quem não paga fica sujeito a correção monetária, aos juros previstos na convenção, ou aos da lei se ela não os previr, e a multa de até 2% sobre o débito, limite que a convenção não pode ultrapassar (art. 1.336, § 1º).

Para que a execução tramite sem discussão sobre o próprio título, o síndico precisa reunir a convenção de condomínio, com a regra de rateio; a ata da assembleia que aprovou o orçamento e as cotas cobradas; e o demonstrativo de débito atualizado, com valor principal, juros, multa e correção monetária discriminados mês a mês.

Por que a execução é mais rápida que uma ação de cobrança comum

Desde o Código de Processo Civil de 2015, o crédito referente às contribuições condominiais, desde que documentalmente comprovado, é título executivo extrajudicial (art. 784, X). Isso significa que o condomínio pula a fase de conhecimento — não precisa provar em juízo que o morador deve, o próprio título já demonstra isso — e vai direto ao pedido de pagamento.

O condômino executado é citado para pagar em três dias (art. 829 do CPC). Se não pagar, o juiz determina a penhora de bens suficientes para garantir a dívida.

A experiência do escritório com cobrança condominial

Em 2024, o escritório ajuizou uma série de execuções de título extrajudicial em nome de um condomínio residencial de Brasília contra moradores com taxas condominiais em atraso havia meses. Em cada ação, o pedido incluiu o valor principal, os juros, a multa e os demais encargos previstos na convenção do condomínio.

Os honorários da convenção podem ser cobrados junto com os da sentença?

Podem, quando a convenção do condomínio prevê expressamente essa cobrança para o caso de inadimplência levada à Justiça. O TJDFT já decidiu que os honorários convencionais não se confundem com os honorários de sucumbência, fixados pelo juiz com base no art. 85 do CPC, e podem ser cobrados cumulativamente (Acórdão 1433399, Apelação Cível 0743427-02.2021.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6ª Turma Cível, julgado em 22/06/2022).

Na prática, isso reforça a importância de a convenção prever expressamente esse percentual: sem essa previsão, só os honorários de sucumbência são devidos.

O morador é inquilino. O condomínio pode cobrar dele diretamente?

Não diretamente. O condomínio só tem relação jurídica com o condômino, isto é, com o proprietário da unidade, não com quem mora de aluguel. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) põe no inquilino as despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII) e no proprietário as extraordinárias (art. 22, X). Mesmo assim, perante o condomínio responde o proprietário, que depois cobra do inquilino o que a lei põe a cargo dele.

E se a unidade for vendida com dívida de condomínio?

O novo proprietário responde pelos débitos condominiais do antigo dono, inclusive multa e juros de mora, porque a obrigação de contribuir para as despesas acompanha o imóvel, e não apenas a pessoa que a contraiu (Código Civil, art. 1.345).

Por isso, antes de comprar um imóvel em condomínio, vale pedir ao síndico ou à administradora uma certidão de quitação de débitos condominiais da unidade.

Passo a passo da cobrança, na visão do síndico

Notifique o condômino inadimplente, cobrando as taxas em atraso e informando a possibilidade de execução. Reúna a convenção, a ata de aprovação do orçamento e o demonstrativo de débito atualizado. Ajuíze a execução de título extrajudicial, incluindo juros, multa e, se previstos na convenção, os honorários convencionais. E peça a inclusão das cotas que vencerem no curso da própria ação (art. 323 do CPC), em vez de abrir uma execução nova a cada mês de atraso.

O condômino pode se defender da execução?

Pode, por meio de embargos à execução, apresentados no prazo de 15 dias após a citação (art. 915 do CPC). Os argumentos mais comuns são excesso na cobrança, nulidade da assembleia que aprovou o valor ou o orçamento, e prescrição.

Perguntas frequentes

Qual é o prazo de prescrição para cobrar taxa de condomínio atrasada? É de cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada prestação, conforme o Tema 949 do STJ.

É preciso aprovar a cobrança em assembleia antes de executar o morador? O valor da taxa e o orçamento precisam estar previstos na convenção ou aprovados em assembleia, com a ata que comprove a aprovação. A decisão de executar judicialmente um condômino específico cabe ao síndico (Código Civil, art. 1.348, II).

O condomínio pode negativar o nome do morador inadimplente? A inclusão em cadastros de proteção ao crédito depende de a dívida ser líquida, certa e exigível, e normalmente vem depois de tentativas de cobrança extrajudicial. Antes de negativar, vale confirmar se a convenção e o regimento autorizam esse procedimento.

O síndico pode aplicar multa além dos juros e da correção? A multa de até 2% sobre o débito já é a punição pelo atraso. A multa por descumprimento repetido de outras obrigações, de até cinco vezes o valor da contribuição, depende de deliberação de três quartos dos condôminos restantes (art. 1.337) e pune infração distinta.

O que acontece se o condomínio perder o prazo de cinco anos? A dívida prescrita não pode mais ser cobrada por execução ou ação de cobrança.

Quem decide se o condomínio vai executar ou negociar? Em regra, o síndico, dentro de suas competências de administração e cobrança (art. 1.348, VII). É recomendável que a convenção ou o regimento definam critérios objetivos de negociação, para tratar todos os condôminos da mesma maneira.