Manual de consultaDireito Imobiliário e Condomínios
O que o síndico pode decidir sozinho no condomínio?
Por Dr. Matheus Magalhães Jardim, OAB/DF 63.256
Publicado em · Revisado em
Resposta curta
O síndico decide sozinho os atos do dia a dia do condomínio, como pequenos reparos, cobrança de taxas e representação em juízo, porque a lei já lhe dá essas competências (Código Civil, art. 1.348). Já decisões como aplicar multa por descumprimento repetido, autorizar obras que não sejam urgentes ou mudar o regimento interno dependem de assembleia, com o quórum que a lei exigir para cada caso.
Índice10 seções
A maior parte dos conflitos de condomínio começa numa dúvida simples: aquela decisão precisava ou não passar pela assembleia.
Quem pode ser síndico e por quanto tempo
A assembleia escolhe o síndico por prazo não superior a dois anos, permitida a renovação (Código Civil, art. 1.347). A lei não exige que o síndico seja condômino, nem que seja pessoa física: a assembleia pode escolher um síndico profissional, pessoa física ou empresa administradora, o que costuma reduzir o desgaste de quem mora no prédio ter que cobrar regras dos próprios vizinhos.
O que o síndico decide sem precisar de assembleia
O art. 1.348 do Código Civil lista as competências próprias do síndico: convocar a assembleia dos condôminos; representar o condomínio em juízo e fora dele; dar conhecimento à assembleia de processos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia; conservar e zelar pelas partes comuns; elaborar o orçamento anual de receitas e despesas; cobrar as contribuições dos condôminos e as multas devidas; prestar contas à assembleia, anualmente e sempre que exigido; e contratar o seguro da edificação.
O síndico também pode realizar, sem autorização prévia, os reparos necessários e urgentes, como consertar um portão de garagem quebrado, além de delegar funções e contratar uma administradora de condomínios, desde que essa contratação seja aprovada pela assembleia.
Quais decisões dependem da assembleia
O condômino que reiteradamente descumpre seus deveres pode ser obrigado a pagar multa de até cinco vezes o valor da contribuição condominial, por deliberação de três quartos dos demais condôminos (art. 1.337, caput). Quando o comportamento repetido gera incompatibilidade de convivência — o chamado condômino antissocial —, a multa pode chegar a dez vezes o valor da contribuição, também mediante deliberação da assembleia (parágrafo único).
Já as obras dependem da natureza delas (art. 1.341). As necessárias e urgentes não exigem autorização: o síndico ou qualquer condômino pode agir de imediato, com comunicação posterior. As úteis, que melhoram o uso sem ser essenciais, exigem a maioria dos condôminos. As voluptuárias, de conforto, e a ampliação de área comum já existente exigem dois terços. A construção de novo pavimento ou edifício exige unanimidade.
Como funciona a assembleia geral
Existem duas espécies. A ordinária ocorre uma vez por ano, para aprovar o orçamento e as despesas do condomínio (Código Civil, art. 1.350). A extraordinária é convocada quando surge assunto que não pode esperar a assembleia anual, como a necessidade de uma obra.
A convocação, nos dois casos, pode ser feita pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.350, § 1º, e art. 1.355). Todos os condôminos precisam ser notificados da reunião, sob pena de nulidade das deliberações tomadas (art. 1.354).
Vaga de garagem: o que pode e o que não pode
Quando a vaga tem matrícula própria no registro de imóveis, ela é unidade autônoma, mas com uma restrição que as demais unidades não têm: só pode ser vendida ou alugada a outro condômino, salvo se a convenção autorizar expressamente a venda ou o aluguel a terceiros estranhos ao condomínio (art. 1.331, § 1º, na redação da Lei nº 12.607/2012). A lei não traz regra de transição para quem já era dono de vaga autônoma antes dela, e essa situação precisa ser analisada caso a caso.
Já as vagas definidas como área comum têm seu uso decidido pelos próprios condôminos em assembleia, normalmente por sorteio ou rodízio periódico.
Quem responde por dano no carro na garagem
A regra geral é que o condomínio não responde pelos danos ou furtos de veículos na garagem: ele só responde quando a convenção, ou o regimento, assume expressamente o dever de guarda e vigilância. Para o STJ, câmeras, porteiro ou vigia, por si sós, não bastam para criar essa responsabilidade.
Vazamento e infiltração: de quem é a responsabilidade
Se o vazamento nasce dentro de uma unidade privativa, por falta de manutenção do próprio morador, ele responde pelos danos causados aos vizinhos. Se a origem está numa área comum, a manutenção e a reparação dos danos são responsabilidade do condomínio, e a despesa é rateada entre todos.
Quando o barulho de um vizinho vira dano moral
Nem todo incômodo do dia a dia em condomínio gera direito a indenização. Para configurar dano moral, o barulho precisa ser habitual e ultrapassar o que se considera razoável para quem escolhe morar em prédio. Um episódio isolado dificilmente gera indenização; a repetição constante, sim.
O síndico que precisar advertir um morador por som alto deve fazê-lo de forma que não o exponha a situação vexatória perante os demais moradores, sob pena de o próprio condomínio responder solidariamente pelo dano moral causado pela forma da advertência.
Quem paga as despesas de um processo do condomínio
Os condôminos rateiam os custos de qualquer processo em que o condomínio seja autor ou réu, incluindo honorários de advogado e custas judiciais. Isso vale mesmo quando o processo é movido pelo próprio condomínio contra um condômino específico: o STJ decidiu que o condômino demandado participa do rateio das despesas do litígio movido contra ele, porque a propriedade em condomínio recai sobre a coisa toda (REsp 1.185.061/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, julgado em 16/09/2014).
Perguntas frequentes
O síndico precisa ser condômino? Não. A assembleia pode escolher qualquer pessoa, física ou jurídica, inclusive um síndico profissional ou uma empresa administradora.
O síndico pode contratar um advogado sem consultar a assembleia? Pode, dentro da competência de representar o condomínio em juízo (art. 1.348, II). É recomendável que a convenção defina se há necessidade de aprovação prévia para certos tipos de ação.
O condomínio pode proibir a locação da vaga a quem não mora no prédio? Pode, e essa é a regra padrão da lei: só é permitido alugar ou vender a terceiros estranhos quando a convenção autorizar expressamente.
Quem decide se uma obra é necessária, útil ou voluptuária? Em caso de dúvida, cabe à assembleia deliberar e, se a divergência persistir, ao Judiciário decidir a natureza da obra à luz do Código Civil e da convenção.
O condomínio pode responder por constrangimento na cobrança de multas? Pode, se a cobrança expuser o condômino a situação vexatória. A notificação e a advertência devem ser feitas de forma reservada, sem cartazes ou comunicados que identifiquem o infrator para toda a vizinhança.
Quem escreveu este guia?
Sócio do Agnelo & Jardim · OAB/DF 63.256
Sócio do Agnelo & Jardim. Especialista em Direito Penal e Processo Penal e em Direito Administrativo e Constitucional, atua em Direito Público e concursos, com especialização em curso em Direito Tributário.
- Publicado
- Última revisão
- , pelo autor
- Aviso
- Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual do caso.