O condomínio pode cobrar taxa atrasada do morador?
A dívida de condomínio já é título executivo extrajudicial. Veja como funciona a cobrança, os juros aplicáveis e o prazo de prescrição.
Direito Imobiliário e Condomínios
Assessoria jurídica para condomínios e síndicos
O síndico representa o condomínio na Justiça e fora dela, cobra as contribuições, aplica as multas e presta contas à assembleia. A assessoria jurídica cuida da cobrança dos inadimplentes, que pode ir direto à execução porque a taxa de condomínio já é título executivo; das convocações, dos quóruns e das atas de assembleia; da atualização da convenção e do regimento; das multas por descumprimento; e dos processos de interesse do condomínio.
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- Custo
- Primeira análise sem cobrançaSe houver caminho, a proposta de honorários vem por escrito, antes de você decidir.
- Resposta
- Em até 1 dia útilEnvie o caso e os documentos pelo WhatsApp, e um advogado responde.
Isso aconteceu com você?
- A inadimplência está pesando no caixa e o condomínio não sabe como cobrar sem errar
- Um condômino descumpre as regras repetidamente e a advertência não resolve
- A convenção é antiga, não trata de assembleia virtual e ninguém sabe qual quórum vale para mudá-la
- A assembleia precisa aprovar obra, mudança de destinação ou alteração da convenção e o quórum não é atingido
- O síndico foi citado num processo ou recebeu uma notificação em nome do condomínio
- Um condômino questiona as contas ou quer destituir o síndico
Como resolvemos
- 01
Diagnóstico
Convenção, regimento interno, atas recentes, relação de inadimplentes e processos em andamento. É o retrato do que está em ordem e do que expõe o condomínio e o síndico.
- 02
Cobrança
Notificação, proposta de acordo e, se preciso, execução da dívida, com o demonstrativo mês a mês e a ata que aprovou as contribuições.
- 03
Assembleias e documentos
Editais de convocação, pauta, quórum de cada deliberação, atas e atualização da convenção e do regimento, para que as decisões resistam a uma contestação.
- 04
Acompanhamento
Resposta às consultas do síndico no dia a dia e condução dos processos em que o condomínio é autor ou réu.
O que diz a lei
Código Civil · art. 1.336, § 1º
Quem não paga a contribuição fica sujeito a correção monetária, aos juros convencionados, ou aos da lei se não houver previsão, e a multa de até 2% sobre o débito. Ler a norma
Código de Processo Civil · arts. 784, X, e 829
As contribuições ordinárias e extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, documentalmente comprovadas, são título executivo; o devedor é citado para pagar em três dias. Ler a norma
STJ, Tema Repetitivo 949 · tese firmada
Prazo de cinco anos para cobrar a taxa condominial ordinária ou extraordinária, contado do dia seguinte ao vencimento de cada prestação. Ler a norma
Código Civil · art. 1.345
Quem compra a unidade responde pelas dívidas do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros de mora. Ler a norma
Lei nº 8.009/1990 · art. 3º, IV
A proteção do bem de família não vale contra a cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel. Ler a norma
Código Civil · arts. 1.336, § 2º, e 1.337
Multa de até cinco vezes a contribuição mensal para quem faz obra que compromete a segurança, altera a fachada ou desvia a destinação da unidade; por descumprimento reiterado, até cinco vezes, por deliberação de três quartos dos demais condôminos; por comportamento antissocial reiterado, até dez vezes. Ler a norma
Código Civil · arts. 1.347 a 1.349
Mandato do síndico de até dois anos, renovável; competência para representar o condomínio, cobrar contribuições, impor multas e prestar contas; destituição pela maioria absoluta da assembleia especialmente convocada. Ler a norma
Código Civil · arts. 1.350 a 1.355
Assembleia anual para orçamento e contas, convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos; dois terços dos votos para alterar a convenção ou a destinação do edifício; nenhuma deliberação sem a convocação de todos. Ler a norma
Código Civil · arts. 1.353, § 1º, e 1.354-A, incluídos pela Lei nº 14.309/2022
Sessão permanente, com continuação marcada para no máximo 60 dias depois, quando um quórum especial não é atingido; assembleia eletrônica ou híbrida, se a convenção não a proibir, preservados voz, debate e voto. Ler a norma
Código Civil · art. 1.341
Obras voluptuárias com dois terços dos condôminos e úteis com a maioria; necessárias, pelo síndico, sem autorização prévia, salvo as não urgentes de despesa excessiva, que dependem da assembleia. Ler a norma
Perguntas frequentes
O que pode ser cobrado de quem atrasa a taxa?
Correção monetária, os juros previstos na convenção, ou os da lei se ela não previr, e multa de até 2% sobre o débito. A multa por atraso não passa desse limite, mesmo que a convenção diga outra coisa.
O condomínio precisa entrar com ação de cobrança?
Não. A contribuição prevista na convenção ou aprovada em assembleia, comprovada por documentos, já é título executivo. O condomínio vai direto à execução, e o devedor é citado para pagar em três dias, sob pena de penhora.
Até quando dá para cobrar uma taxa atrasada?
Cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada prestação, conforme o STJ decidiu em tese repetitiva (Tema 949). Cada mês vencido tem o seu prazo.
O apartamento foi vendido com dívida de condomínio. Quem paga?
Quem comprou. A lei põe no novo dono a responsabilidade pelas dívidas do anterior com o condomínio, inclusive multas e juros. Por isso vale exigir a declaração de quitação do condomínio antes de fechar uma compra.
O imóvel do devedor é o único da família. Pode ser penhorado?
A Lei nº 8.009/1990 protege o bem de família da penhora, mas abre exceção para a cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel. A taxa de condomínio é justamente uma contribuição devida em função do imóvel.
O condomínio pode multar quem descumpre as regras?
Pode. A multa pelo descumprimento reiterado dos deveres chega a cinco vezes a contribuição mensal, aprovada por três quartos dos demais condôminos. Se o comportamento antissocial reiterado torna a convivência impossível, pode chegar a dez vezes, até nova deliberação da assembleia.
Assembleia virtual vale?
Vale, se a convenção não a proibir e os condôminos puderem falar, debater e votar. O edital precisa dizer que a assembleia será eletrônica e explicar como acessar e votar; ela também pode ser híbrida.
Qual quórum é preciso para mudar a convenção?
Dois terços dos votos dos condôminos, o mesmo para mudar a destinação do edifício ou de uma unidade. Se o quórum não for atingido, a assembleia pode, pela maioria dos presentes, converter a reunião em sessão permanente, com a continuação marcada para no máximo 60 dias depois e os ausentes convocados.
O condomínio precisa de apoio jurídico?
Conte o tamanho do condomínio e o que preocupa hoje, seja inadimplência, assembleia, convenção ou um processo, para receber uma orientação inicial.
Para entender melhor
O que o síndico pode decidir sozinho no condomínio?
Veja quais decisões o síndico toma sem consultar ninguém e quais dependem de assembleia, da multa às obras, à garagem e aos danos.